Wijziging Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken

Reactie

Naam	G4 (Amsterdam, Rotterdam, BghU en Den Haag) (Secretaris G4 C Nuesink)
Plaats	Amsterdam
Datum	1 juni 2025

Vraag1

Hoofdvraag
Wat vindt u van de wijze waarop de twee maatregelen zijn uitgewerkt in de wijzigingsregeling?

Op hoofdlijnen zijn de G4 tevreden over de uitwerking van de twee maatregelen. De G4 kan zich goed vinden in de twee maatregelen die zijn uitgewerkt in de wijzigingsregeling.

Ten eerste valt op bij de modernisering van het taxatieverslag voor woningen dat deze is vervangen door een tabel. Overwegend wordt er binnen de G4 gemeente positief op gereageerd. Er ontstaat door deze indeling meer vrijheid voor de lay-out, waarbij het gemak bij de uitvoering wordt vergroot.

Echter valt het op dat de tekst ‘verplichte gegevens’ tussen haakjes is aangegeven. Daarmee wordt gesuggereerd dat de beschreven elementen allen verplicht zijn om op te nemen in de taxatie, echter wordt dit niet door alle gemeenten ondersteund. Tevens staat deze verplichting in zekere zin haaks op de tekst ‘in de waardering betrokken primaire/secundaire objectkenmerken’ dit zou suggereren dat enkel de objectkenmerken die daadwerkelijk zijn opgenomen in de waardebepaling opgenomen moeten worden in de tabel; in plaats van de geformuleerde verplichte elementen. Het opnemen van alle betrokken elementen strookt met het principe dat de transparantieverplichting van gemeente geborgd wordt. Daarmee is de suggestie vanuit de G4 om de elementen, voor nu opgenomen in de tabel, niet verplicht te stellen. Maar wel alle elementen verplicht te laten opnemen die als zodanig opgenomen zijn voor de waardering, dit kan tevens in het verantwoordingsdocument of in de bijsluiter.

Ten tweede wordt bovenstaand punt onderstreept in het artikel 6b en is om die reden eigenlijk overbodig te noemen. Wederom is het artikel gebaseerd op het principe dat gemeenten transparant dienen te zijn in de elementen die zijn meegenomen in de waardebepaling. Echter indien de verplichting wordt gegeven om alle in de betrokken elementen weer te geven, hetzij in een verantwoordingsdocument of de bijsluiter, vervallen de randvoorwaarden geschetst in artikel 6b.

Tot slot betreft de controle van de waarde bepalende objectkenmerken is het raadzaam om aan te sluiten bij de instructie van de Waarderingskamer die gemeenten aangeeft ieder jaar tenminste 20% van alle woningen te controleren en daarmee is iedere woning ten minste eens in de vijf jaar gecontroleerd. Op deze controle zijn de gemeenten ingericht. Gemeenten zijn niet ingericht op een vierjaarlijkse cyclus.

Voor verdere toelichting verwijzen wij naar het document ‘Artikelsgewijs antwoord internetconsultatie’, als bijgevoegd bij de consultatie.

Vraag2

Naast bovenstaande hoofdvraag kunt u hieronder enkele specifieke vragen vinden over het gemoderniseerde taxatieverslag.

Onderbouwing van de waardering
1. In hoeverre vindt u dat met dit taxatieverslag recht wordt gedaan aan de motivering van de individuele afwijking ten opzichte van de relevante marktgegevens? (Artikel 6 Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken)?
2. Hoe kijkt u er tegenaan om de staat van de kenmerken van de onderbouwingen/referentieobjecten op transactiedatum te tonen i.p.v. op de waardepeildatum? Na aankoop kunnen de kenmerken wijzen, waardoor op waardepeildatum de kenmerken anders kunnen zijn.
3. Indien het voor een gemeente niet mogelijk is om meerdere onderbouwingen/referentieobjecten te tonen, waar gaat dan uw voorkeur naar uit:
a. Het tonen van alleen de geschikte onderbouwing, omdat het de koopprijs van de onderbouwing toont;
b. Een aanvulling door het tonen van onderbouwingen met de WOZ-waarde. Deze zijn niet geschikt als onderbouwing omdat er geen koopprijs bekend is, maar kunnen mogelijk een indicatie geven.

Beoordeling secundaire objectkenmerken
4. Dit zijn de kenmerken die in principe niet rekenkundig meetbaar zijn, zoals kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid voorzieningen en ligging (de KOUDVL-factoren). Deze worden op het taxatieverslag weergegeven met een beoordeling.
Welke weergave van de beoordeling geeft naar uw mening de meeste informatie over de beoordeling van de secundaire objectkenmerken? Zie het document 'voorbeelden beoordeling secundaire objectkenmerken', te vinden onder 'relevante documenten'.

Duurzaamheid
5. De wijze waarop op dit moment waardebepalende energie- en duurzaamheidselementen zijn meegenomen in de waardering zijn niet te voegen in een energielabel. In hoeverre bent u van mening dat een energielabel op dit moment van toegevoegde waarde is om te tonen op een taxatieverslag?

Woningen in aanbouw
6. Voor woningen in aanbouw wordt een ander waarderingsvoorschrift gebruikt dan voor bestaande woningen, namelijk de gecorrigeerde vervangingswaarde ten opzichte van de marktwaarde. Dat kan leiden tot verschillende taxatieverslagen. Het is de bedoeling dat het gemoderniseerde taxatieverslag gebruikt wordt voor zowel woningen die gereed zijn, als voor woningen die in aanbouw zijn. Hoe kijkt u hier tegenaan?

1) Als naast de grondstaffel ook het bijgebouwenmodel in het verantwoordingsdocument wordt geplaats, dan kan men terugrekenen naar de prijs per m2. Alleen de eindwaarde ter discussie kan staan in de procedure. De WOZ-waarde is met behulp van een taxatie vastgesteld rekening gehouden met alle waarde invloeden. In een taxatie zin een zekere mate van schatting in. Het is geen exacte wetenschap. (WOZ-paradox)

2) Overwegend hebben de G4 gemeenten geen problemen het tonen van de kenmerken op een transactiedatum. De wijziging zorgt wel weer voor andere uitdagingen (zie punt 1).

3) De G4 gemeenten stemmen unaniem voor de optie a.

4) De G4 zijn van mening dat het gebruik van sterretjes de voorkeur heeft, maar wilt wel duidelijk aangeven dat deze wijze geen verschil maakt en de keuze hiervoor niet van invloed zal zijn op het uiteindelijke taxatieverslag. De beoordeling dient te allen tijde toegelicht te worden. Uitleg over de secundaire kenmerken kan daarmee in een bijsluiter of het verantwoordingsdocument worden opgenomen.

5) De G4 zijn van mening dat het tonen van een energielabel momenteel niet van toegevoegde waarde is. Veel woningen zijn niet in het bezit van een energielabel, deze is niet altijd correct (enkel bij nieuwe woningen) en de houdbaarheid van een energielabel is niet duurzaam. De betrouwbaarheid van het energielabel is om die reden te laag om structureel te gebruiken. Het energielabel vermelden (met bronvermelding) is echter wel een optie. De eventuele gevolgen van een hoger of lager energielabel zullen tot uitdrukking komen in de secundaire objectkenmerken. Het verplicht vermelden van de secundaire kenmerken zal dan wel moeten worden aangepast naar; “Het verplicht vermelden van de secundaire kenmerken hetzij gebruikt zijn voor de waardebepaling”.

6) Hetzelfde model gebruiken voor bestaande woningen en voor woningen in aanbouw is niet wenselijk. De G4 zijn van mening dat gelet op de waarderingsmethode van woningen in aanbouw deze niet in eenzelfde taxatieverslag kunnen staan. Gezien de gecorrigeerde vervangingswaarde geen gebruik maakt van referenties of de directe marktwaarde is er inherent al vraag naar een andere manier van de waarde weergeven.

Bijlage