Wijziging Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken

Reactie

Naam	Anoniem
Plaats	Veghel
Datum	23 april 2025

Vraag1

Hoofdvraag
Wat vindt u van de wijze waarop de twee maatregelen zijn uitgewerkt in de wijzigingsregeling?

Er komt nu geen model meer, maar een tabel met onderwerpen die verplicht of facultatief zijn. In principe is iedere gemeente dan vrij om een taxatieverslag te ontwerpen en daar de verplichte onderwerpen in op te nemen. Hierdoor zie ik de landelijke uniformiteit verdwijnen. Verder is het ook zo dat gemeenten vaak afhankelijk zijn van de software van de leverancier. In de praktijk denk ik dat de leverancier dan de lay out van het taxatieverslag gaat bepalen. Waarom dan toch niet een algemeen model opnemen in de regeling?

Vraag2

Naast bovenstaande hoofdvraag kunt u hieronder enkele specifieke vragen vinden over het gemoderniseerde taxatieverslag.

Onderbouwing van de waardering
1. In hoeverre vindt u dat met dit taxatieverslag recht wordt gedaan aan de motivering van de individuele afwijking ten opzichte van de relevante marktgegevens? (Artikel 6 Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken)?
2. Hoe kijkt u er tegenaan om de staat van de kenmerken van de onderbouwingen/referentieobjecten op transactiedatum te tonen i.p.v. op de waardepeildatum? Na aankoop kunnen de kenmerken wijzen, waardoor op waardepeildatum de kenmerken anders kunnen zijn.
3. Indien het voor een gemeente niet mogelijk is om meerdere onderbouwingen/referentieobjecten te tonen, waar gaat dan uw voorkeur naar uit:
a. Het tonen van alleen de geschikte onderbouwing, omdat het de koopprijs van de onderbouwing toont;
b. Een aanvulling door het tonen van onderbouwingen met de WOZ-waarde. Deze zijn niet geschikt als onderbouwing omdat er geen koopprijs bekend is, maar kunnen mogelijk een indicatie geven.

Beoordeling secundaire objectkenmerken
4. Dit zijn de kenmerken die in principe niet rekenkundig meetbaar zijn, zoals kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid voorzieningen en ligging (de KOUDVL-factoren). Deze worden op het taxatieverslag weergegeven met een beoordeling.
Welke weergave van de beoordeling geeft naar uw mening de meeste informatie over de beoordeling van de secundaire objectkenmerken? Zie het document 'voorbeelden beoordeling secundaire objectkenmerken', te vinden onder 'relevante documenten'.

Duurzaamheid
5. De wijze waarop op dit moment waardebepalende energie- en duurzaamheidselementen zijn meegenomen in de waardering zijn niet te voegen in een energielabel. In hoeverre bent u van mening dat een energielabel op dit moment van toegevoegde waarde is om te tonen op een taxatieverslag?

Woningen in aanbouw
6. Voor woningen in aanbouw wordt een ander waarderingsvoorschrift gebruikt dan voor bestaande woningen, namelijk de gecorrigeerde vervangingswaarde ten opzichte van de marktwaarde. Dat kan leiden tot verschillende taxatieverslagen. Het is de bedoeling dat het gemoderniseerde taxatieverslag gebruikt wordt voor zowel woningen die gereed zijn, als voor woningen die in aanbouw zijn. Hoe kijkt u hier tegenaan?

Vraag 2: Ik vind het heel belangrijk dat de primaire en secundaire kenmerken van een verkocht object op transport datum worden vermeld. Er wordt immers met verkoopcijfers vergeleken en dan moet er ook vergeleken worden met de objectkenmerken ten tijde van de verkoop.
Ik vind het dan ook onzin om de woz-waarde van deze verkoop te vermelden. We onder bouwen met verkoopcijfers en niet met woz-waardes. Het vermelden van een woz-waarde van een verkocht object roept alleen maar meer vragen op. Burgers gaan in bezwaar woz-waardes vergelijken en dat is nu juist niet de bedoeling. Er moet vergeleken worden met verkoopcijfers. Daarnaast kan een burger altijd nog zelf op het wozwaardeloket de woz-waarde opzoeken.

Vraag 3: Nu is er een verplichting om 3 vergelijkbare verkopen te vermelden. Als er geen 3 goede vergelijkbare verkopen zijn dan gaat mijn voorkeur uit om wel te blijven onderbouwen met verkoopcijfers ook al zijn ze minder goed vergelijkbaar. Onderbouwen met een woz-waarde geeft minder duidelijkheid. Er wordt een grijs gebied gecreëerd. Wanneer wel met verkopen onderbouwen en wanneer gebruik je woz-waardes. Het roept alleen maar meer discussie op. Blijf duidelijk en geef aan dat een waarde onderbouwd wordt met verkoopcijfers.
In deze context mis ik informatie of er een verplichting komt voor het aantal te gebruiken verkopen als onderbouwing. Is dit nu 3 of 5? Hoe meer onderbouwingen verplicht worden hoe moeilijker het (soms) wordt om een goede waarde af te geven. De bandbreedte waarbinnen gewaardeerd wordt, wordt bij meerdere onderbouwingen steeds breder. Zeker in de marktsegmenten waar minder verkopen beschikbaar zijn.

Vraag 4: een beoordeling met een sterretje is prima.

Vraag 5: Ik ben van mening dan op dit moment een energielabel nog geen waardebepalend element kan zijn en dus niet opnemen op het taxatieverslag. Noem geen elementen op het taxatieverslag die ook nog niet worden meegenomen in de waardering. Laat alleen de elementen zien waar je als gemeente mee rekent in je taxatiemodel. Alleen die kun je uitleggen en laten zien. Dit is van belang voor de gegevensverstrekking in procedures.

Vraag 6: Een woning in aanbouw is geen standaard woning en daarom ben ik van mening dat daar niet het standaard taxatieverslag voor moet gebruikt. Houd alles eenduidig en maak niet teveel uitzonderingen.